계약금의 법적성격에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 아파트 전세계약, 상거건물 임대차, 토지 매매계약 등 계약을 체결하기 전에 계약금 10%를 납부한 경험이 다들 한번쯤은 있겠지요?
계약금은 ① 증약금, ② 위약금, ③ 해약금 중 하나 이상의 성질을 가지며, 당해 계약에서 어떤 성격을 가지는지 정하게 됩니다.

① 증약금은 계약이 성립되었음에 대한 증거로서의 의미를 가지는 계약금으로, 계약금이면 최소한 증약금의 성질을 가지게 됩니다.

② 계약금을 위약금으로 한다고 명시되어 있는 경우 손해배상의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항), 채무불이행이 있을 때 실제의 손해액이 예정된 배생액보다 많더라도 채권자는 예정된 배상액을 청구할 수 있을 뿐이므로, 위약금의 실질이 위약벌일 경우 이를 명시하여야 합니다(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결 참고).

 예) 이 배상은 위약벌로서 부과되는 것임

③ 계약서에 ‘계약금을 교부한 자는 그것을 포기함으로써, 이를 교부 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다’고 기재되어 있으면 이는 계약금이 해약금의 성질을 가지게 됩니다.

 매매계약에서 민법 제565조에 의한 계약금 포기 또는 배액 상환에 의한 해약권은 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에 한하여 인정되는 것이고, 만일 당사자가 해약권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없습니다(대법원 2009.4.23. 선고 2008다50615 판결).

※ 참고조문

 민법

제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.

④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.

제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.