2015년 5월 13일 일부 개정된 상가건물 임대차보호법은 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였으며(제2조제3항), 권리금을 정의하고(제10조의 3), 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다(제10조의4).

 개정전 상가건물 임대차보호법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었으며, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있었습니다.

대법원은 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에 임대차계약기간 동안 상가건물의 이용이 이루어진 이상 임대인은 권리금의 반환의무가 없으며, 임차인은 새로운 임차인에게 임차권 양도함으로써 권리금을 회수할 수 있을 것이라고 판시하였는데, 실제로 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의하여 임차인이 임차권 양도로 권리금을 회수할 수 없는 문제점이 발생하게 됩니다.

개정된 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서는 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하였습니다.

 임차인은 전체 임대차기간 5년의 범위에서 계약갱신청구권이 있으므로(제10조), 계약기간 5년은 보장되지만 5년 이후에는 임대인의 계약종료통보에 의하여 임대차계약이 종료될 수 있습니다. 개정된 상가건물 임대차보호법에서 새로운 임차인으로부터 권리금 회수기회를 보호하고 있지만 최장 보호되는 임대차기간은 여전히 5년이라는 점에서 상가건물 임차인의 보호에 미흡한 점이 있습니다.

※ 참고판례 : 대법원 2001. 04. 10. 선고 2000다59050 판결[권리금반환]

판결요지 : 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다.