임대차계약서에 「임차권 양도는 임대인의 동의를 요한다」는 규정은 전대차, 임대착계약기간 만료전 이사, 상가건물에 사업자등록시 다른 사업자 추가, 임차인간 권리금 교부 등과 밀접한 관계가 있습니다.

 대부분의 임대차계약서에는 「임차권 양도, 전대차에 임대인의 동의가 필요하다」는 규정이 있습니다. 만일 임대인의 동의없이 임차권 양도, 전대차를 한 경우 새로운 임차인 및 전차인은 임대인에게 임대차와 관련된 권리를 주장을 못하게 됩니다.

 이때 새로운 임차인 또는 전차인은 임차인에게 책임을 추궁하게되고, 임대인은 임차인에게 계약위반을 이유로 임대차계약 해지 통보를 할 것입니다.

 임차인 입장에서는 이와 같은 내용이 불합리하다거나 임차인에게 너무 불리한 규정이라고 생각할 수는 있지만, 임대인 입장에서는 임차인의 자력, 업종 등에 따라 임대인에게도 손해가 발생할 수 있기 때문입니다.

 예를 들어 상가건물 임차인이 자력이 없어서 폐업하기 전 집기를 다 놔두고 영업도 안하고 차임지급을 안하는 경우 임대인 입장에서 소송에서 1, 2심을 진행하면서 1년 이상의 차임상당 손해가 발생할 수 있습니다.

 따라서 임대차 계약시 향후 임대권 양도 또는 전대차할 필요성이 있는 경우에는 임대인에게 사유를 설명하고 예외적인 사유 이외에는 임차권 양도에 임대인의 동의가 필요하다고 조항을 넣어야 합니다.

 예외적인 사유는 1) 상가건물 임대차 계약 5년(갱신청구한 경우) 만기가 도래하기 3개월 전에 몇몇 업종 제한을 두고 임차권 양도를 하는 경우->권리금 보호를 위하여 필요함, 2) 사업자등록 추가를 위하여 일부 공간에 대한 전대차계약 체결하는 경우, 3) 영업적자, 폐업 등 사유로 임차권 양도하는 경우 등이 있습니다.

 민법상 전세권 설정등기를 한 경우 담보효력, 대항력 등 민법상 물권의 효력이 인정됩니다. 그렇다면 원칙적으로 전세권 설정등기를 한 경우에는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간내에는 전전세를 할 수 있습니다.

 다만 민법 제306조에서는 「설정행위로 이를 금지한 때는 그러하지 아니하다」고 규정하여 실제 임대차계약에 보증금 담보를 위하여 전세권을 설정하더라도 임대차계약서에 임차권양도, 전전세 금지 조항이 있는지 꼭 확인하셔야합니다. 위에서 말씀드렸듯이 대부분 임대차계약서에는 임차권 양도 금지, 전전세 금지 조항이 있습니다.

※ 참고법률

민법

제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.